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如何理解社区服务企业（盈利模式的研究）

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一、传统的社区服务企业的盈利模式

传统社区服务企业的收入主要是提供基础物业服务所收取的物业管理费，基础物业服务主要包括安保、清洁等服务。传统社区服务企业的收费方式有包干制和酬金制，接下来我们就从两种收费方式中探寻企业的盈利模式：

1、包干制即业主向社区服务企业支付固定服务费用，企业自负盈亏的一种收费方式。包干制项目的收费价格根据市场定价，因此在公司收入确定的情况下，只有不断压缩成本才能提高利润。部分企业可能会直接减少支出来压缩成本，将会导致服务质量下降；部分企业可能利用高科技替代人力，提高效率，从而降低成本，但这种方式带来利润的增加或许并不能持续。

2、酬金制是指在预收的物业服务资金中按预定数额收取佣金，作为物业管理费用，其余预收款用于物业服务合同中约定的支出。最终结算时，公司采用多退少补的形式来处理预收款。也就是说，在该模式下，社区服务企业是旱涝保收的。相应的，在服务过程中，社区服务企业对于成本的把控可能不会像包干制项目那么严格。更重要的是，预收的服务资金不计入营业收入，企业营业收入仅为收取的佣金部分，因此社区服务企业的毛利润率几乎为100%。最典型的就是彩生活的案例，其多数项目均采用酬金制，2016年上半年，公司毛利润率高达44%，净利润为13%，而上市社区服务企业平均毛利润率26%，平均净利润率为8%。

二、升级版社区服务企业的盈利模式

升级版的社区服务就是社区O2O服务。有很多企业把社区O2O服务的服务理念定义为“社区最后一公里服务”，通常是通过线上下单，线下服务的方式来完成。

新模式下的社区服务与传统的社区服务相比，在基础服务（安保、清洁等）方面的盈利模式差别不大，包干制和酬金制并存。最主要的区别在于，升级版的社区服务借助社区服务平台提供了大量的社区增值服务。

所谓社区服务平台一般是指围绕社区居民搭建的日常生活所涉及的服务性平台，目前社区服务平台的服务内容不仅包括衣食住用行方面，还包括金融理财服务、家政服务等生活的方方面面。平台通过聚合周边商户及垂直服务商，提供在线预约、下单、交易、评价等整套服务内容。

升级版社区服务企业的盈利模式在包干制和酬金制的基础上，增加了新的利润增长点：

1、直接盈利模式

（1）收取中介费。平台为业主提供家政、开门修锁、金融理财等服务。

（2）赚取销售分成。服务平台为周边商家提供展示平台及客户购买渠道，根据交易量与销售商户分成。

（3）广告位收入。在企业平台装机量及日流量足够时，广告位招商成为盈利点。

2、间接盈利模式

（1）形成资金池。客户与商家通过服务平台发生交易时，平台延迟与商家的结算时间，延迟时间段产生的交易额将会形成资金池。

（2）大数据分析。在商户端开发一些对用户消费行为做深度研究的数据分析工具，作为增值服务提供给合作商户。

三、典型企业分析——彩生活

彩生活作为花样年旗下上市社区服务企业，在上市后2年的时间内，其市值一度超过了母公司花样年。

彩生活主要有三大业务，分别为物业管理服务，工程服务和社区租赁、销售及其他服务。

其中，物业管理服务主要包括：按酬金制和包干制为住宅社区提供安保、清洁、园艺、维修、及保养等服务；为物业发展商提供预售服务，包括预售示范单位的清洁、安保及保养；为地区物业公司提供标准化运营、成本控制及咨询等顾问服务。

工程服务主要包括：设备安装服务；维修及保养服务；透过公司的设备租赁计划提供的自动化及其他设备升级服务。

社区租赁、销售及其他服务主要包括：公共空间租赁协助；协助住户使用公司社区服务平台完成商品、服务交易等；购物协助；住宅及零售单位租赁及销售协助。

公司各业务部分营业收入（万元）情况

如何理解社区服务企业（盈利模式的研究）

资料来源：公司公告，亿翰智库

2016年上半年彩生活的主要收入仍来自基础的物业管理服务，但随着项目中酬金制使用的比例逐渐降低，2016年上半年物业管理服务的毛利润率为34.4%。而社区租赁、销售及其他业务毛利润率高达98.1%，工程服务也为52%。

彩生活已逐步建立完善的社区服务平台——彩之云，2016年上半年，其社区服务平台带来3700万的营业收入。另外，彩生活坚持平台开放战略，

积极与第三方企业开展合作。目前，彩生活已经于E师傅、合和年、彩之家、东京、太平洋保险、花礼网、东星旅游、深圳航空等企业建立合作，为平台用户提供维修、理财、网购、旅游等相关业务，从而为企业带来收益。

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