法拍房有哪些风险需要注意什么（怎样买法拍房才是最安全的）

谷马号 • 2023年2月8日 • 经验干货 • 阅读 51

过去，由于法拍房不限购的特殊性，被消费者视为了价值洼地。

但根据**最新发布的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》文件显示，自2022年1月1日起法拍房在全国范围内被纳入限购指标，这也进一步体现了房住不炒的政策基调。

即便如此，低于市场价的“优惠力度”，还是让不少预算有限的购房者对法拍房感到心动。那么，法拍房是“漏”还是“坑”?购买前又需要注意什么?

今天，封叔带你一一揭晓。

全面了解，谨防法拍房的“坑”

法拍房，顾名思义，是被法院强制执行拍卖的房屋。当业主无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。

在购买法拍房之前，我们需要了解法拍房有哪些风险。

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第一，法拍房可能存在产权不明的问题。如该房源有两个以上的实际拥有者，当双方持不同意见时，则无法过户。其次，很多法拍房的被执行人还可能存在多头负债的情况，甚至在不同城市负债，而购房者要厘清这种多头债权、多次抵押的债务关系是较为困难的，后患无穷。

第二，购买法拍房的税费不同于普通二手房，交易所产生的税费一般情况下均由购买者一方承担。基于被执行人(房主)是主要税种的纳税义务人，但履约能力恶化，无力缴纳税费，多数法院在《竞买公告》或《竞买须知》中会率先声明“由买受人承担一切税费”。同时，还可能存在业主拖欠物业费、水电气费等问题，这就直接增加了买受人的竞买成本。

第三，法拍房可能存在租约风险。法律规定买卖不破租赁，即租赁合同不随房屋产权人的变更而失效。如果拍到带租约的法拍房，后期的房屋租赁清退会耗费一定的时间和成本。

第四，法拍房可能存在瑕疵。在进行房屋拍卖之前，公开信息往往仅对瑕疵部分进行简单描述，而不会注明房屋可能存在的质量、居住等问题，这也导致竞拍人无法全面了解拍卖房屋的现状及可能存在的问题。

预判风险，把握法拍房机遇

近年来，伴随着房价一路攀升，法拍房的价格对于置业者来说可谓是“真香”。按照拍卖程序，法院拍卖房产之前一般会委托专门机构进行房产的价格评估，而这个价格一般都低于市场行情价，与此同时，法院为了吸引更多人参与竞价，通常会设置比评估价更低的起拍价。

一般情况下，第一次起拍价通常是评估价的七折，或是八折，甚至是市场价。法拍房一拍流拍后，法院会进行二次拍卖，通常二拍的价格会是一拍的八折或九折。如：评估价为100万元，一拍价格为八折，流拍后的二拍价格为八折，即一拍价为100*80%=80万元，二拍价格为100*80%*80%=64万元。按照规定，房产可以拍卖三次，只要房产流拍，价格就会进行折扣，因此到了“三拍”，经过几次折扣之后，价格可谓十分优惠了。

谨慎抉择，量力选择是否购置

权衡法拍房的利弊，可以看出低价格和高风险是并存的。对于法拍房是否值得入手，应当保持谨慎的态度，量力选择是否购买。为此，封叔列出了以下选择法拍房的建议。

要做到对法拍房“知根知底”。全面了解法拍房的产权问题，规避过户和办理后续相关业务带来的麻烦;对于有孩子上学落户和上学名额的购房者，要了解何时能兑现。对于法拍房的抵押、债务以及担保情况也需要做全面的评估，对于未清场的、风险较大的法拍房尽量不碰。

尽量选取由当地法院拍卖的本地房产。如成交后期真出现了麻烦事，也更容易解决，更有保障。毕竟跨区或者跨市执法，执法效率会受一定程度的影响。

通过正规渠道的房源发布渠道了解法拍房源，谨防黑中介利用信息不透明牟利。目前，法院只在七大平台发布司法拍卖信息，除了阿里拍卖和京东拍卖平台外，还有人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所。对于通过其他竞买渠道购买司法拍卖物品，大家一定要谨慎，切勿因小失大。

前期做好法拍房租赁关系调查。拍卖公告中，一般会写明是否带有租约。但在参拍前，要查清租客身份，判断是真实租客在租，还是被执行人与债主签订了长期抵债租赁(一般超过10年)，或是在法院不知情的背景下房主的亲朋对房屋私自出租，甚至是被执行人为了干扰法拍私自与案外人签订的无效租赁，从而确定租约的种类以及判断解决租约的实际成本。如果解决租约的成本过高，那么购房者就要慎重考虑是否值得参拍。

要在“该出手时就出手”。购买法拍房需要竞拍人有慧眼识珠的能力，在竞拍前完整地评估该房产，对于经过多方评估较好、无产权问题的法拍房可以考虑及时出手。对于不那么“俏”的房子则可以多加考虑，视流拍情况而作出选择，这样一方面能够在流拍后得到一个比较低的起拍价，另一方面也留有充足时间对房屋进行考察。

总之，对于预算有限的朋友，在充分了解法拍房的风险以及做好应对措施之后，可抓住法拍房的机遇，购置属于自己的房子。但风险和机遇并存之下，法拍房不一定是最优选择，应视个人情况谨慎做出决定，切勿盲目竞拍。

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